智能驾驶，正在把房价砍下来？

智能驾驶的普及，对哪个行业的影响最大？

有个答案是：房地产市场。

在讲述智能驾驶与房地产之间的逻辑时，我们得先对智能驾驶，以及国内汽车智驾的水平有个大致有了解。

根据国际汽车工程师学会的标准，智能驾驶级别分为L0-L5六个级别。

L0-L2级别都是以驾驶员为核心，系统仅提供辅助功能，L3-L4级别系统在特定条件下可以自主驾驶，但驾驶员仍需在必要时接管，L5是完全自动驾驶，无需人类干预；

也就是说，

智能驾驶得达到L3的级别，勉强算半个合格的驾驶员。

根据DeepSeek的评估，各个品牌的智驾水平排行如下：

特斯拉，智驾水平达到L2-L3级别。拥有全球最大的真实道路数据，持续优化算法，实际表现：在北美地区表现优异，但是在中国等市场受限于法规和数据本地化尚未完全落地；

小鹏，智驾水平也是L2-L3（城市NGP接近L3），深耕中国市场，积累了丰富的本土化数据。实际表现：城市NGP在广州、上海等城市表现优异，接近L3水平；

华为，智能驾驶水平也是L2-L3（ADS 2.0接近L3）；理想，智能驾驶水平：L2-L3（NOA接近L3）……

由此，我们可以得到两个关键信息——

1.目前大多数量产车型处于L2级别，部分车企正在向L3和L4级别迈进；

2.国产车企的智驾，处于全球领先水平。在国内，更有本土优势。

咱们还可以去搜索几个智驾的测评。情况基本都大差不大，总体道路都能开，部分细节操作略显呆板，但也并非不能接受。

关于智驾，许多车主是这么评价的——

我的智障版m7巡航，手搭方向盘睡了三个多小时，一醒开过了。

辽宁智驾河南，来回4000km，遥遥领先。

虽然fsd没有记忆功能，但每次开车相当于老司机去了陌生城市。

智驾不比一年开两桶油的司机上道多了？

总之，两个字！

牛杯！

与智驾同样牛杯的，是智驾车品牌的价格进化。

特斯拉 Model Y焕新版，厂商指导价26.35-30.35万元；理想L6，厂商指导价24.98-27.98万元；问界M9厂商指导价46.98-56.98万元；

以及小米、智界……智驾是20万元以上车型才有的“高配”。

但是！

车企们正在打一场智能化的价格战。

小鹏P7+，全国20万以下唯一搭载高阶智能驾驶系统的纯电车型！

比亚迪，

高呼“智驾平权”的口号，

把智能驾驶系统装配到了十万级别的车型。

比亚迪海鸥智驾版，价格直接下探到7万！

7万块钱，若是再贷个款，配合点免息的福利政策，刚毕业的大学生也能直接下单来一台。

全民智驾，已驶势不可挡。

此趋势下，许多人觉得房价要被砍下去了。

道理很简单，

只要买台智驾车，打工人都能实现“无痛通勤”，谁还去城里买房，直接住郊区得了呗。

现在的智驾，并不能把房价砍下来。

首先，智驾仍存在科技水平的制约。

目前，各个车企的智能驾驶水平基本都L2，仍需要以驾驶员为核心。

因此，配套的驾驶条例也规定了——

即使是配备了智能驾驶系统的车辆，也不可以完全放手离开方向盘。

本月，湖南某驾驶员高速依赖智驾，全程睡觉，最终喜提200元罚款。

所以，

哪怕你的车被智驾接管，那你也得做到方向盘不离手，更不能睡觉，否则就违规了。

所以，

现在的智驾既改变不了通勤里程，也做不到“无痛通勤”。

其次，智驾车并不能减少生活成本。

众所周知，在大城市难的从来不是买车，而是养车。

1.停车成本。

光是公司、家两头租个停车位，就得花个上千块钱。

若你想一劳永逸买个停车位，那就更不得了。10万块钱打底的车位比比皆是，与那7万块钱的比亚迪海鸥，车位更让人高不可攀。

2.罚款成本。

2020年全国交通罚款总额在3000亿元内，以汽车保有量2.75亿辆计算，每辆车的罚款金额在1100元/年。

此外，还有保险、洗车费等等……平均一个月的用车成本都要直冲2000元。

这也正是我的同事老张有车不开，天天坐地铁上班的原因——

地铁的出行性价比比车高太多了！

这笔账只要这么一算，打工人心里就有数：靠买车来降低租房成本，根本划不来。

最后，交通优势从来就不是高房价的主因。

以杭州为例，

公认的豪宅区是南星桥。

南星桥内，离地铁最近的是钱塘印象、水岸枫亭，再远些才是远近闻名的仁恒滨江园、侯潮府、壹品这几个房价天花板小区。

再看平平无奇的板块笕桥，

板块内，有地铁的小区是揽月臻翠府，但没地铁的玖璋台却是板块的标杆。

地铁对于房价来说，从来都是锦上添花，而非决定性因素。

最后的最后，我还有一点个人经验——

凡是先买房的，过个一两年，往往都能把车配齐，而先买车的，一两年内都不会有买房的计划。

换言之，

先买房的，压根不会为了车而去适配地买一套房。

先买车的，大概率不会是买房的客户。

如此一来，智驾车与房价几乎直接没有关联。

将来的智驾，能改变城市的格局。

三十多年前，我妈当年第一次去我爸家，特意包了辆摩托三轮车——

那是一个公交车都尚未普及的年代，人们的出行大多还靠着双腿，日常活动范围仅局限于一个镇子。

二十年前，公交车开始大面积普及。人类生活半径大约被拓展到了5公里以上，人们的下乡进城开始便捷，商业活动逐渐频繁。

十年前，越来越多的汽车进入普通家庭，人类日常生活半径大约被提升到了10公里以上，

现在，随着新能源车的迅速普及，开启了“智能驾驶时代”。

无人驾驶时代看似很远，其实真的不远。

当我们进入无人驾驶时代，会发生什么呢？

一、更小的车道宽度。

据研究显示，自动驾驶汽车相对传统汽车可节省11%~12%的道路空间。

以深圳为例，

深圳城市道路面积约为15000万㎡，节省10%的话，就是1500万㎡。

1500万㎡是个什么概念？

从房地产的角度出发，以每套房100㎡计划，1500万㎡就是15万套房子——

堪比一个中大型城市的二手房库存量。

二、更少的道路交通标志和信号灯。

未来，车联车、车联设施(V2I)技术将改变交通信息的传达方式，从而减少对物理标志和信号灯的需求，诺腾出更多的城市空间。

三、更少的停车场。

有两项数据，

当有5%的家庭用共享自动驾驶汽车取代私人小汽车时，城市停车用地可减少约4.5%；

100%的共享自动驾驶汽车渗透率可减少84%~95%的停车位。

根据经济日报的数据，深圳共有333万个停车位，年均要增加20万个。

即使如此，深圳依旧存在停车难的问题。

以一个车位13㎡计算，无人驾驶又能减少几千万方的停车面积。

以上，不难发现——

无人驾驶能为城市腾退出大量的土地资源。

尤其对深圳这样土地资源稀缺的城市而言，

无人驾驶能让深圳出让更多的宅地，提高人均居住面积，能规划更多的商业用地、公园用地、学校用地……

再进一步分析，无人驾驶还能改变城市的居住格局。

据麦肯锡的报告显示，

自动驾驶将会减少90%以上的交通事故。通过车与车、车与路的智慧协同，未来无人驾驶汽车通过十字路口的速度有望提升3倍；无人驾驶汽车编队出行，将提升4倍道路利用率。

打工人的通勤时间成本降低。

由此，

城市开始郊区化。

研究显示，若小汽车全部为私人自动驾驶汽车，远郊地区的人口密度将明显增长，早高峰时段小汽车人公里将增加30%；若小汽车全部为共享自动驾驶汽车，中部郊区人口密度增长最大，小汽车人公里可降低9%；若自动驾驶汽车全部为拼车模式的共享自动驾驶汽车时，城市整体通勤时间将减少19%，车辆行驶里程减少2%。

那么，这些朋友为何选择郊区呢？

根据问卷调查研究，

提出若自动驾驶汽车全面应用，美国首府亚特兰大地区(Atlanta)居民比其他地区居民更倾向于搬到离常去目的地更远的地方居住。这是因为亚特兰大地区的活动范围比其他地区大，人们更易接受用更长的通勤距离来换取心仪的住所。

为了提高居住的品质。

这，也正是时下的趋势。